花350万买了个130平的房子，结果套内面积才100平出头，公摊面积就占了快30平，相当于多花了七八十万买了个“空气”：“这公摊面积也太坑人了！”

  每隔数年，公摊面积的话题便会被重新提起，引发一番热烈讨论。购房者纷纷诉苦，开发商则强调实施难度，而监管部门亦表明关注态度。然而，这一系列讨论和关注往往随着一个周期的结束而平息，最终一切回归原状，几乎每次的情形都大同小异，形成了一个难以打破的循环。

  12月17日，河北省张家口市发文明确，取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。12月12日，湖南省衡阳市发文明确，自2025年1月1日起，商品房销售实行套内建筑面积计价。更早的时候，肇庆市、合肥市、湘潭市等都提出逐步“取消公摊”。

  我们理解这些城市采取一定的措施的初衷是为了缓解购房者的困扰，促进房产交易活跃度，并激励购房行为。对于购房者而言，支付购买100平方米房屋却仅得到80多平方米使用面积的无奈，我们深感同情。然而，解决这类问题并非简单通过一夜之间废除现有制度就能完全解决的。若处理不当或缺乏针对性的策略，可能会引发新的次生问题，最终这些不良后果仍将由业主来承担。

  北京2003年提出了套内面积计价，重庆以套内面积计价已有多年。不同之处在于，套内面积计价，单价要比建筑面积计价高，但总价是一样的。比如，总价300万的房子，建筑面积计价可能是3万元，套内面积计价就是每平方米33000元。

  必须强调，套内面积计价只是换一种计价方式，并不表示公摊面积飞走了。重要的是要透明，让购房人看得清楚明白。

  例如北京，在公示价格时，会按着建筑面积和套内面积公示，具体到某个楼盘，会标明按建筑面积计价的单价是多少，按照套内面积计价的单价是多少，后者高于前者，只是计算方式的不同。所以，“套内面积计价”绝不能和取消公摊面积划等号。

  02-公摊面积不是“零和博弈”，不是公摊面积大了，开发商就拿了更多利益。

  按照当下监管规范，公摊面积一般包含“公共基础设施”（如电梯、楼道、楼梯、管道井、机房等）、“公共空间”（如大堂等），以及墙体等几部分。

  众多购房者对于当前购房时公摊面积增大、套内面积缩减的现象表示不满，但实际上，这一现象在很大程度上并非开发商所能单独决定的。其背后更多的是由于监管政策和建筑规范的演变所致。例如，早期的住宅多为低层建筑，未配备电梯，因此公摊面积比较小。随着高层建筑的兴起，且电梯数量也随之增加，公摊面积自然而然地扩大了。再到后来，即便是低层住宅也开始安装电梯，这同样导致了公摊面积的进一步增加。

  再比如楼梯宽度。我国一些城市，从人本方面出发，以急救担架通行为条件，增加了楼梯宽度，这在应急时是十分必要的，但客观上，楼梯宽度的增加，也使公摊面积增加。

  另一个典型的例子是，在当前房地产市场中，购房者对采用干挂石材、铝扣板等高档材料作为外立面的项目更为青睐，认为这样的设计既美观又大气，同时能在某些特定的程度上提升房产的价值。然而，这些高档外立面材料的使用，如干挂石材和铝扣板，会增加墙体的厚度，进而不可避免地导致住宅公摊面积的扩大。

  衡量公摊面积是不是合理，一般有两个标准。一是是不是满足监管规范，二是公摊面积是否都为业主生活服务。这两个标准，到最后又会融合成一个标准，监管规范制定的出发点，也是公摊面积为业主生活所用。

  从这个视角出发，无论电梯、楼梯、楼道，还是管径、泵站、机房，甚至是物业管理用房（物业服务水平是另一个问题，不应混淆），均是业主正常生活所必需的设施，与生活质量直接相关，通过公摊面积，业主支付对价，明确这部分设施的归属与权利，该主张的时候能主张，这是业主利益的一种保障机制。

  如果简单取消公摊面积，那么，谁来承担这些公共设施的投资责任？它们的所有权归属又如何界定将成为问题。无论是让这些设施处于“无人认领”的状态，还是将其转交给第三方管理，都可能会引起这些直接影响业主生活品质的设施的权属主体与业主自身相分离，进而在业主与不同管理主体之间建立起复杂的关系网。不同的主体自然有不一样的利益追求，一旦利益发生冲突，就难以避免谈判与争执。而且，由于主体分离，谈判的结果不一定可以完全满足业主的需求，最终，承担不利后果的往往还是业主自身。

  近些年来，购房人们之所以怨声载道，是因为在买房时，很难了解公摊面积的详细情况。请注意，这里有两个重点，一个是“买房阶段”，另一个是“详细情况”。

  首先，在最终的不动产权证书上，对公摊面积等信息会有注记；在购房合同的附件部分中，一般也会对公摊面积有较为详细的说明。但是，拿到不动产权证是在交房以后，签合同也是在购房的最后阶段，而在做出购房决策的阶段中，购房人能了解的关于公摊的信息十分有限。

  其次，在看房阶段，关于公摊的信息获取十分笼统，一般就是个得房率指标，这种感知十分模糊。一般而言，哪些位置是公摊，每个位置公摊的面积大约是多大等等具体信息，楼盘是不介绍的，一般的买房人也很难问得这么细致，从全国而言，也鲜有对此予以制度保障的。这就造成一个尴尬的局面：签合同是购房的最后一个阶段，走到这一步，买不买的决策已经做完了，而在做决策的阶段，购房人很难获悉公摊具体的信息。

  因此，可否考虑从制度层面将更具体的公摊信息前置披露或说明，而不是只讲笼统的得房率。在购房决策阶段就能充分了解，觉得公摊大，不合理，就不买了，不把不确定性和矛盾留到后期。

  房产因为总价高昂，因此，买方对价格高度敏感，因此，套内面积与公摊面积常常被认为会影响到房价高低，这其实真是个误会。

  公摊面积是实际存在的，无法被忽略或消除。这些公共设施的建设和维护都伴随着成本，且直接便利了业主的日常生活。无论是按套内面积还是建筑面积来计算，这部分费用总是需要被纳入考虑。以套内面积计算时，由于不包含公摊部分，面积比较小，因此单价会相应提高；而以建筑面积计算时，由于包含了公摊面积，整体面积增大，单价则会相比来说较低。这纯粹是一个算术上的调整，甚至不涉及复杂的数学问题，因此它与房价的本质并无直接关联。

  当然，这其中也有一些例外。当前楼市下行，开发商“涨价”很难，如果一刀切转为套内面积计价，理论上确实存在开发商难以通过直接涨价消化这部分成本的情况。

  不过，实际操作的流程中，全国各主要城市，新房交易大多数都是价格备案机制，并非纯粹的买卖双方直接商定价格，在这种机制下，如果采用套内面积计价，备案价势必会提高，在这样的价格基础上，开发商再进行打折，在折扣设定的过程中，开发商就会考虑公摊部分的成本消化问题。所以，还是“背着抱着一样沉”。

  综上所述，这几点建议的核心在于要精准识别公摊面积问题的真正“症结”所在，并据此采取有明确的目的性的措施来处理问题，而非仅仅采取“一刀切”的废除方式。公共治理本身就是一个错综复杂的系统，难以通过简单的方法一蹴而就地解决。如果只是片面地针对表面现象做处理，可能会适得其反，无法达到预期的效果。